FUNCIONES DE UN CONSERJE O PORTERO.



El PORTERO es la persona encargada de vigilar la entrada y salida de todas las personas de una edificación de propietarios, oficinas entre otras; cuando decimos entre otras, volvemos a preguntarnos:

CUALES SON LAS FUNCIONES DE UN CONSERJE O PORTERO DE UN EDIFICIO?


*Abren y cierran el portal.
* Encienden y apagan las luces y la calefacción.
* Se encargan de repartir la correspondencia.
* Recogen los cubos de basura de las zonas públicas.

Según el Convenio Colectivo de Empleados de Fincas Urbanas de Madrid, aprobado en 2001 y todavía vigente, estos profesionales pueden ser también los encargados de la limpieza, el cuidado y la conservación de las dependencias que tengan acceso por un elemento común del inmueble, así como de todos los aparatos eléctricos.

En algunos casos, realiza el mantenimiento de las zonas comunes de una comunidad, como patios, terrazas o descansillos.
En ocasiones, en algunas comunidades los PORTEROS pueden incluso gestionar el cobro de los alquileres y de las cuotas de la comunidad, si la junta vecinal así lo acuerda.
Mientras en otros casos especiales, suelen cuidar de los pisos y los locales vacíos del inmueble.

Algunos porteros de fincas o conserjes tienen que hacer labores de limpieza.Sin embargo, la creación de un número considerable de empresas que ofrecen estos y otros servicios a las comunidades -limpiadores, conserjes o vigilantes- y la falta de herederos de esta profesión tradicional, han relegado el oficio de portero a un plano casi anecdótico. (el tema fue abordado en nuestra anterior publicación).


ALGUNA DIFERENCIA ENTE CONSERJE Y PORTERO

Las diferencias con el conserje son significativas. Éste es una persona ajena a la finca, que no permanece en ella una vez finalizada su jornada laboral. El portero, al contrario, vive en una casa-habitación del inmueble, propiedad de la comunidad, por lo que su relación con los vecinos suele ser más estrecha. Su profesión es un estilo de vida, mientras que para el conserje es un puesto de trabajo. Dentro de las bondades de este sistema, encontramos la garantía del servicio que en el caso del portero se ve interrumpido por sus períodos vacacionales, sus bajas, y que de igual manera requieren de un personal para ello; eso sin contar otros factores como el absentismo laboral el cual ya tratamos en nuestro Blog.



La cobertura de servicios y horarios también puede variar mucho. Pese a que en ambos casos la jornada laboral no debe superar las 40 horas semanales, con dos días de descanso, es habitual que el portero atienda las urgencias, como el arreglo de un cañería rota o un corte de luz. En el caso de los conserjes, permanecen en su puesto de trabajo durante el horario estipulado, por lo que no tienen obligación de acudir en situaciones de emergencia.

Lo anterior aunque parece una ventaja, se ha podido establecer mediante los informes anuales de las administraciones, que puede resultar mas costoso que contratar una empresa de servicios integrales, debido a la dificultad de establecer el precio pagadero al portero de siempre por estas labores.
Cuanto vale que el portero de la comunidad atienda una cañería, una avería de ascensor o un fallo eléctrico, si de igual manera hay que llamar a una empresa para efectuar dicha reparación?


EL SALARIO DEL CONSERJE O PORTERO.

SALARIO EN ESPECIE.

El portero recibe el 85% de su sueldo en metálico y el 15% en especie. Además del salario y el alta en la Seguridad Social, se le facilita una casa-habitación en el inmueble pese a que la comunidad no puede, por lo tanto, recibir ingresos por la venta o alquiler de la misma.

Información sobre sus funciones y puesto de trabajo.El desembolso es menor si se sub-contrata a una empresa especializada en servicios auxiliares. Éstas ejercen de vínculo entre la comunidad y los conserjes, seleccionan al empleado y, en caso de baja, contratan a un sustituto. En cifras, de acuerdo a la última renovación del Convenio Colectivo de Empleados de Fincas Urbanas de Madrid, el salario base inicial mensual de los empleados se fija en 543,46 euros. Ésta es la cantidad mínima que deben recibir.

Si los propietarios desean contar con un servicio de vigilancia y mantenimiento sin gastar mucho dinero, una alternativa para abaratar costes es el alquiler o venta de la portería (para lo cual 3/5 partes de los vecinos deberán estar de acuerdo). Los ingresos que se obtengan con la operación se podrán destinar a la contratación de un conserje, que trabajará en turnos de mañana o tarde.
LOS SUSTITUTOS ELECTRÓNICOS.

Algunos porteros y conserjes se han visto desplazados por dispositivos electrónicos de vigilancia.La mayoría de los inmuebles disponen de porteros automáticos, ya sean modelos sencillos o vídeo porteros de última generación con infinidad de prestaciones y servicios.

Entre las nuevas propuestas, el dispositivo más modesto está compuesto por una pieza exterior en la que, además de ubicarse los timbres, se instala una cámara. En cada vivienda se coloca un telefonillo y una pantalla receptora de imagen. Los sistemas más sofisticados permiten la conexión al televisor o al ordenador del inmueble, así como la apertura del portal con un mando a distancia.

Los sistemas básicos tienen un precio cercano a los 300 euros, si se instalan en viviendas unifamiliares. Los modelos más punteros pueden sobrepasar los 2.000 euros. No obstante, conviene escoger el equipo que se adapte mejor a las necesidades de cada familia. Cuando se adquiera un modelo con cámara, hay que comprobar la calidad, nitidez y brillo de la imagen que ofrece.

PROS Y CONTRAS.

Ningún aparato puede sustituir la labor que realiza un portero o un conserje, sobre todo, cuando se trata de atender emergencias. Sin embargo, conocer la identidad de quien llama a la puerta, gracias a los vídeo-porteros, otorga seguridad a los vecinos.
En el plano económico, pese a que la inversión inicial supere a la contratación de un conserje, a largo plazo, la adquisición de estos dispositivos resulta más barata.

Estos sistemas deshumanizan la profesión, pero ciertos propietarios e inquilinos los prefieren. La función principal de un portero es controlar a quienes entran y salen del edificio que custodia, por lo que algunas personas encuentran incómodo que, con el paso del tiempo, conozca sus rutinas u horarios; siendo el anterior factor el PRINCIPAL enemigo de la continuación del portero tradicional; ello sin contar que en muchas comunidades se tiene reconocido ésto como un asunto de convivencia que en algunos casos se ha hecho insoportable para los vecinos.

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Un saludo,
EL ADMINISTRADOR.
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ABSENTISMO LABORAL - LIMPIEZA- nota del blog.



ABSENTISMO LABORAL EN EL SECTOR LIMPIEZA



Hace poco revisaba un informe en el que La Asociación de Empresarios de Limpieza de la Comunidad de Madrid estimaba que este sector sufre una tasa de absentismo laboral que afecta a un 20% de los empleados, un índice que en nuestra ciudad cuadruplica a la ya elevada media nacional que está situada en un 5%.

El artículo explicaba que dicha tasa se traduce directamente en importantes pérdidas económicas para las empresas, causando una menor productividad y competitividad. Debido a lo anterior, las empresas del sector de la limpieza de la Comunidad de Madrid asociadas a AELMA, cifraron sus pérdidas en cerca de 8 millones de euros.
En este cálculo no solo se tienen en cuenta los costes directos sino también los indirectos como las cotizaciones a la seguridad social, las aportaciones sociales, los períodos de descanso retribuidos, los gastos de formación y los gastos corrientes entre otros.

Asimismo, hay que cuantificar los costes de la sustitución o suplencias de este personal que falta a su trabajo y los costes que suponen los errores y la menor productividad ocasionada por la menor experiencia de los sustitutos o por el cansancio de quienes les suplen (en el caso de suplentes espontáneos que se contactan directamente).

Lo mejor para esta situación es contar con una empresa que este en capacidad de proveer este personal y que gestione directamente las bajas, ausencias o vacaciones sin traspasar este perjuicio a la comunidad.



ACTUAR CONTRA EL ABSENTISMO LABORAL DE LAS LIMPIADORAS


Dicha Asociación está luchando por reducir el absentismo laboral a través de la adopción de una serie de medidas como la implantación de planes que permitan un mayor control de las ausencias, la organización de conferencias o mesas redondas encaminadas a proporcionar al empresario las herramientas suficientes para detectar el indice de absentismo y sus causas, la firma de acuerdos de colaboración con empresas especializadas, las penalizaciones ligadas a la ausencia injustificada, asi como el establecimiento de una coordinación necesaria con la Inspección médica de la Seguridad Social.

Por esta razón, es resposabilidad de las comunidades de propietarios evaluar concienzudamente las incidencias económicas de este factor, para balancear esta carencia con decisiones favorables y sobretodo para garantizar la prestación inmediata y permanete del servicio.

La herramienta principal para ello es el informe de gastos anual de los últimos años, en donde no solo se podrá constatar el costo real por esta causa, sino que observar la "tendencia", es decir el aumento o disminución de la variable; destacando que la estadística es la mejor forma de conocer y predecir esto.

La voluntad de disminuir estos casos y las posibilidades para estudiarlo son las claves para comprender los detalles del funcionamiento de una comunidad de propietarios;  junto alo anterios cabe destacar que este trabajo debe ser tomado en serio para lograr verdaderos argumentos para "convencer" a una junta de la necesidad urgente del cambio (si se requiere).

Próximamente y de acuerdo a nuestros temas principales de servicios integrales, os proporcionaré algunos consejos efectivo de limpieza de diferentes tipos de suelos, algunas manchas de ropa y trucos en general.

gracias por su atención,
ADMINISTRADOR
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hacer pulsera o manilla reciclada
Econsejo del día.

EL PORTERO DE TODA LA VIDA Vs EL NUEVO CONCEPTO "EL CONSERJE"




Según un artículo publicado por el periódico el país, en la comunidad de Madrid existen aproximadamente 20.000 porteros y conserjes de fincas urbanas. La figura del "portero" con vivienda en la finca se ha ido reciclando y según el artículo un 30% de ellos se han transformado en conserjes o en trabajadores que prestan ese mismo servicio en empresas (según cálculos del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid).

QUITAR EL CONSERJE?

Muchas comunidades de propietarios han suprimido este servicio e incluso han puesto en venta o alquiler la que era su vivienda para hacer frente a gastos comunitarios o tener un ingreso extra; también algunos de los antiguos porteros han decidido desvincularse de la relación laboral que les implica vivir en el mismo lugar donde trabajan.
Lo anterior contando que el hecho de residir en la vivienda propiedad de la comunidad le supone una merma del 15% del sueldo. (según el sindicato de trabajadores de fincas urbanas SIFTU).

ELIMINAR LA VIVIENDA DEL CONSERJE EN LA COMUNIDAD


Para conseguir los cambios al respecto hay un largo camino que los propietarios tienen que cubrir; por ejemplo para suprimir el servicio de la vivienda del portero se requiere del voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios; además de que la vivienda no esté vinculada a otros intereses que no sean de la propia comunidad de propietarios.
Posteriormente habrá que fijar un nuevo coeficiente y cuota de participacion de este "naciente piso".

En resumen es importante destacar que el conserje sigue siendo una figura con mucho valor en inmuebles o urbanizaciones de nivel socioeconómico medio y alto; que supone además el 40% del presupuesto y que es rentable a partir de 30-40 viviendas.

En algunos casos y en las comunidades mas actuales existe casi unanimidad entre los vecinos de que una vez jubilado el conserje de toda la vida, no hace falta nuevamente comenzar con esta figura;  ello sumado a que las épocas han cambiado y cada vez la gente es mas reacia a interactuar mas allá de lo estrictamente necesario con el "conserje de toda la vida"; en resumen, la gente encuentra que el defecto que tiene en algunos casos es que "la sociedad actual es cada vez mas recelosa y reclama mucha mas intimidad".

CONSERJE POR MEDIO DE EMPRESA DE SERVICIOS
Gracias a lo anterior, los conserjes tienen un serio rival que son las empresas de servicios integrales; esto influído por las varibles explicadas anteriormente y por la proliferación de comunidades dotadas de servicios de todo tipo como las piscinas o las canchas entre otros.


De tal manera que cada vez se recurre con mas frecuencia (y en vista que existe un proceso de renovación de este personal por la edad) a las empresas de servicios para contratar en algunos casos empleados que van a desempeñar alternadamente labores de conserjería y jardinería, conserje y recepcionista entre otros.

Lo que sigue siendo una realidad es que en el mercado inmobiliario se sigue dando una gran importancia a esta figura pese a que algunas comunidades de propietarios, debido a su endeudamiento, morosidad y a otros factores, han tenido simplemente que suprimir este servicio con todo el inconveniente que acarrea entre los propietarios.

Bueno, les deseo muchos éxitos y agradezco sus comentarios a esta pequeña síntesis sobre el articulo "De porteros a Conserjes" de el país.
atentamente,
EL ADMINISTRADOR.
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CONSEJOS PARA ELEGIR EMPRESA DE SERVICIOS PARA UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.



elegir empresa de servicios
Los Servicios Integrales para el caso de España es el nombre que agrupa los servicios de conserjes, porteros, vigilantes y celadores de comunidades de propietarios, también la limpieza del mismo; además existen diferentes tipos de servicios como cristaleros, jardineros, mantenimiento de piscinas entre otros. y finalmente mantenimiento o reparaciones en general, aquí estamos hablando de fontaneros, electricistas, poceros, calderas, etc.

CONTRATAR DIRECTAMENTE EL CONSERJE DE LA COMUNIDAD


AHORRO AL UTILIZAR UNA EMPRESA DE SERVICIOS:


La contratación de este tipo de "intermediación" por llamarlo de alguna forma, esta aumentando su volumen y se ha convertido en la forma mas adecuada de administrar una propiedad sin los inconvenientes del manejo del personal de servicios.
Igualmente el factor precio es muy importante y la administración tendrá un ahorro significativo a la hora de :


Las vacaciones del personal  y se evitará que pagar un suplente por dicho período.

Las Incapacidades, recuerde que al contar con un proveedor del servicio de conserjes le obliga a mantener el servicio de conserjería o limpieza, desde el mismo día de la baja.

El despido: Bajo este esquema el administrador de una comunidad no tendrá que despedir, solo comunicar (eso sí, de acuerdo al contrato), cuando quiere prescindir del servicio o quiere un cambio del conserje bajo causa justificada.
En este punto,  es importante conocer y diferenciar que tipo de empresa necesitamos para suplir una necesidad, lo mas importante es la garantía que nos brinda una empresa legalmente constituida y registrada, además de una buena elección que nos permita acceder a un mejor precio. Para explicar esto os daré un ejemplo:

EJEMPLO 1.
*Una persona administra una finca de 5 plantas con 3 pisos por planta y un espacio de entrada "recepción" pequeño y con una simple cabina para un conserje y se quiere contratar un servicio.

Al elegir una empresa de servicios integrales este administrador garantizará la cobertura del servicio sin los conflictos del manejo de personal.
Para esta vacante el administrador debe evaluar el tamaño de la empresa que le va a proveer el servicio; de esta elección depende el acceso a un precio realista y ajustado con sus horarios, tarifas y coberturas.


Tiene a si disposición 3 empresa, la grande, la mediana y la pequeña:

Empresa grande: Con ella, comenzará pagando un costoso uniforme de conserje con su repuesto (invierno y verano) por un valor de 1.000 incluidos los trajes.
Además recibirá propuestas como la de la necesidad de tener un titular y una persona suplente para el mismo cargo.
Adicionalmente deberá adaptar su cabina de conserjería a algunas dimensiones.
Deberá Garantizar un contrato de permanencia mínimo al precio mas alto del mercado.

La empresa mediana: Tendrá un uniforme mas estándar que seguramente se adaptará a las características de su necesidad.
Por su calidad de mediana, carece del departamento de selección, pruebas psicotécnicas y demás herramientas de búsqueda del personal cualificado, pero por su volumen del negocio tendrá que enviar conserjes que muchas veces ni la misma empresa conoce su experiencia y actitud frente al trabajo, aspecto muy relevante en esta época cuando muchos NO-CONSERJES se están postulando para estos trabajos, igual sucede con la LIMPIEZA de portales... en tiempos de crisis todo el mundo es LIMPIADOR.
Igual que la empresa grande, se exige una permanencia mínima y los precios son muy parecidos a la anterior.

La pequeña empresa: La uniformidad del personal de servicio esta garantizada.
Maneja una adaptabilidad de horarios superior y ofrece un servicio de control mas directo en cuanto a la interacción con el administrador (ante una llamada del administrador siempre responde la misma persona o la secretaria, no existe la figura del call center).
Usualmente tienen un personal de mas trayectoria y de probada experiencia.
Seguramente obtendrá una tarifa inferior con las garantías necesaria sin repetir pólizas por ejemplo de seguros que su edificación ya tiene .
El defecto que se tiene es el de poder encontrar empresas que no están registradas o que no cumplen las normas legales, para lo cual es importante conocer si la empresa tiene un CIF y todo acerca de su "expedición de factura", en algunos casos es recomendable preguntar acerca de la contratación de los empleados; la empresa que nos despeje estas dudas estará capacitada para proveer nuestro servicio.

EJEMPLO 2.
Este anterior ejemplo lo podemos emplear inversamente para el caso de un administrador de un supermercado, para lo cual encontraremos como mas apta la empresa grande por varios factores:
Rotación de personal, al ser mayor número de empleados, es más factible tener que estar gestionando permanentemente sus bajas, vacaciones, permisos, etc.
Recursos adicionales: Estos pueden ser por ejemplo un walkie talkie (que en nuestra comunidad de 5 plantas estaría de más).
Uniformes más elaborados y algunas veces por fuera a un alto precio.
En fin, estos comentarios pretenden que usted mismo valore acertadamente los pro y contras dentro del universo de empresas de servicios integrales, en lo relacionado con la escogencia del servicio bajo el parámetro del "tamaño de la comunidad".

Espero que sea de alguna utilidad sobretodo para las personas que actualmente se introducen en este mundo, bien porque se han postulados como administrador de fincas, o porque esta en la junta de su comunidad y le interesan éstos temas.
Posteriormente comentarios de nuevas variables en la contratación de servicios a comunidades y la forma de adaptar lo que requiere y lo que puede encontrar.

Bueno Amigos, no duden en hacer comentarios, y preguntas .
Sergio Martinez
Administrador.
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